Почему с введением в практику нового инфраструктурного договора в столице наступил новый этап градостроительного регулирования? Как этот договор объединяет все действующие до настоящего времени механизмы и регулирует отношения между Правительством Москвы и застройщиком? И что делает этот инфраструктурный договор универсальным инструментом? Для журнала «Смыслы» рассказал Андрей Прохоров, управляющий партнер юридического бюро 1147.
О чем мы думаем, когда представляем город будущего? Комфортное жилье и работа рядом с домом, спортивные и детские площадки во дворе, благоустроенные общественные пространства, современные районные поликлиники, школы и детские сады рядом с домом, продуманная транспортная доступность — все это уже стало привычным для москвичей.
Я родился, учился, живу и работаю в Москве, и мой город менялся и рос вместе со мной. За последние 15 лет Москва, знакомая мне с детства, такая родная и близкая, претерпела колоссальные трансформации: от уличных ларьков и стихийных рынков к современному городу с продуманной инфраструктурой, от зажатого границами МКАД города до столицы с населением более 13 млн человек и территорией 255 тыс. га.
Реализованная городом идея расширения превратила столицу в современный полицентричный мегаполис и стала своеобразным трамплином для выхода на совершенно новый, инновационный уровень.
Согласно исследованиям, города занимают всего 3% поверхности мира, потребляя более 70% мировых ресурсов. К 2050 году 2/3 населения мира будут проживать в городах. Уже сейчас именно города производят 80% мирового ВВП, но вместе с тем являются главными жертвами любого кризиса. Поэтому целостность модели городского планирования, проектирования и развития является неотъемлемой частью того образа будущего, без которого невозможно функционирование ни одного города.
Живя в столице, сложно не заметить улучшение качества жизни и оказания городских услуг. Эти успехи получили международное признание — Москва прошла сертификацию по стандартам ISO «Устойчивое развитие сообществ — показатели городских услуг и качества жизни» и «Устойчивые города и сообщества — показатели для умных городов». В числе первых десяти мегаполисов мира Москва была сертифицирована за достижения в построении умного города, подтвердив этот статус в 2024-м в рамках международной инициативы ООН «Объединение усилий в целях построения умных устойчивых городов».
Безусловно, строительство инклюзивных, безопасных, интеллектуальных и экологически устойчивых городов невозможно без отлаженной координации градостроительной и инвестиционной политики.
За последние 100 лет Москва привыкла к масштабным стройкам. 90 лет назад впервые был принят «Генеральный план развития Москвы», который заложил основу структурных и архитектурных изменений в столице.
Сейчас как практикующий юрист не могу не отметить развитие правовых механизмов регулирования взаимоотношений с инвесторами — они упорядочивают алгоритм получения земельных участков в аренду, возмещение 50% затрат на технологическое присоединение к сетям, налоговые льготы и многое другое.
На примере наших клиентов знаю, что все заявленные меры поддержки работают на практике. Ведь город существенно упростил административные процедуры, создал все условия для привлечения инвесторов: в Москве сегодня реализуется более 330 масштабных инвестиционных проектов на участках площадью 820 га.
Одним из последних законодательных новшеств, введенных в действие Департаментом градостроительной политики, стало появление инфраструктурного договора — более специализированного и юридически определенного механизма, недавно введенного в систему градостроительных норм Москвы.
До недавнего времени с целью привлечения средств инвесторов на создание или развитие объектов инфраструктуры, необходимых для обеспечения новой застройки, заключались договоры участия в развитии социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, соглашения о перечислении в бюджет города Москвы денежных средств в счет компенсации за объекты или соглашения о реализации инвестиционного проекта по созданию мест приложения труда на территории города Москвы.
При заключении договоров участия в развитии социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, при строительстве жилья застройщик самостоятельно осуществлял строительство школ, детских садов, дорог, инженерных сетей и передавал их городу. Жители раньше замечали, что строительство и ввод в эксплуатацию необходимых для комфортной жизни объектов часто затягивались, терялась так необходимая нам с вами синхронизация строительства жилья и создания инфраструктуры к нему.
И вот с введением в практику инфраструктурного договора в Москве наступил новый этап градостроительного регулирования — ведь он объединил все действующие механизмы, регламентирующие отношения публичных образований и частных застройщиков, а также закрепил так необходимую жителям синхронизацию строительства жилья и объектов инфраструктуры. По сути, инфраструктурный договор представляет собой соглашение между Правительством Москвы и застройщиком, в котором фиксируются обязательства по созданию объектов инфраструктуры (социальной, инженерной, транспортной, благоустройства) и условия передачи построенных объектов в собственность города.
Инфраструктурный договор — универсальный инструмент, позволяющий охватить весь спектр обязательств застройщика и сопутствующих мер со стороны города. Теперь в рамках одного документа могут регулироваться вопросы, которые раньше оформлялись отдельными соглашениями. Расширяя обязательства инвестора в рамках инфраструктурного договора, предусмотрены и меры стимулирования, которые интегрируются в единый правовой механизм (преференции по арендной плате и (или) льготы по размеру платы за изменения вида разрешенного использования при создании мест приложения труда).
Внедряемый таким образом инструмент взаимовыгодного сотрудничества застройщиков с городом не только меняет правовую модель взаимодействия, но и трансформирует характер взаимоотношений, делая их более структурированными, прозрачными и ответственными.
С обеспечением развития городской инфраструктуры, необходимой для устойчивого роста и комфортной, умной, удобной городской среды, с одной стороны, и предоставлением инвесторам возможности реализации проектов при поддержке государства (включая льготные режимы аренды, упрощенные процедуры согласования и другие меры) — с другой, достигается востребованный баланс интересов государственно-частного партнерства, повышающий финансовую жизнеспособность проектов, способствующий достижению трансформационных результатов и значительно улучшающий качество жизни людей.
