Москва росла и менялась вместе с государством, веками впитывая все, что в нем происходило. Как исторические перемены отражались на жизни и быте москвичей? Как трансформировались стандарты жилищного строительства? Как среда, которую мы создаем, в свою очередь формирует нас? Ответы на эти вопросы позволяет найти градостроительная летопись столицы.
Московское домовладение
Сложно поверить, что жизнь современной Москвы, ее бытование в 2025 году определила простая русская изба. Тем не менее это так, и исторической справедливости ради стоит вспомнить не только о кремлевских стенах, но и о жилищах первых московских поселенцев.
История города началась с небольших деревянных избушек, выросших вдоль Москвы-реки и в устье Неглинной. По данным археологов, первые москвичи жили на Боровицком холме, где сейчас находятся памятник князю Владимиру и одноименная башня Кремля. Постепенно эти поселения становились все больше, у Кремля появлялись новые стены — с расширением посада они перестраивались раз за разом, — а город равномерно разрастался от центра во всех направлениях.
Вплоть до XVIII века из-за доступности и податливости в работе основным торговым предложением на рынке стройматериалов оставалось дерево. Его главный недостаток — способность легко воспламеняться — во всех смыслах ярко заявит о себе только в начале XIX века. Однако не стоит заблуждаться, утверждая, что Москва горела, лишь когда встречала Наполеона. Горела она и прежде — но, конечно, не две трети города сразу, — деревянные домики вспыхивали то тут, то там регулярно. Впрочем, не будем погружаться в историю пожарного дела — этот факт нам нужен здесь лишь для того, чтобы понять закономерности формирования города. Началось все с деревянных изб, ставших своего рода фундаментом для становления основополагающих градостроительных принципов, которые, к слову сказать, появились в Москве на 100 лет раньше войск «маленького капрала».
В XVIII веке архитектурный облик Москвы в целом и жилых домов в частности сильно изменился. Петр Первый обучился в Старом Свете не только корабельному делу, но и механизмам градостроительства. Экзамен по этому предмету он сдавал на берегах Невы, а его «дипломная работа», хоть и потеряла со временем официальный статус столицы государства, приобрела красивый неофициальный — Северной столицы.
При Петре началось активное внедрение европейских принципов градостроения и наметился переход от деревянного зодчества к каменному. Знаменитые петровские градостроительные указы вышли в первые годы XVIII века. В 1704-м было предписано строить дома в Москве строго вдоль улиц, а не в глубине дворов и как хозяину вздумается. Таким образом российский император не только повлиял на формирование нового облика города, но и ввел в практику градостроения понятие «красная линия», которое остается в лексиконе урбанистов до сих пор. В 1714 году Петр запретил каменное строительство по всей России, кроме Санкт-Петербурга. С 1715-го строительство в Санкт-Петербурге и Москве с целью соблюдения всех норм велось исключительно по заранее утвержденным чертежам. Далее Петр обязал домовладения мостить и освещать прилегавшие к ним участки улицы. И еще один интересный, но менее известный факт: следствием введения новых принципов градостроения стало территориально-административное деление города. Пожарные и полицейские части, бывшие в прошлом единым организмом, порезали город, как пирог, на кусочки — для повышения эффективности работы.
Вплоть до конца XVIII века Москва прирастала частными домовладениями, городскими и загородными усадьбами. Тут стоит напомнить, что в 1795 году граница Москвы проходила по Бульварному кольцу, и все, что располагалось за ним, считалось далекой окраиной. Львиная доля таких особняков находилась в черте Земляного города либо чуть за его пределами, на юго-востоке: как в 2012 году границу города прорвало крупным «протуберанцем» на юго-запад, так при Петре Москва стремилась расширяться в сторону Лефортова.
Все изменилось, когда в города устремились вольные люди. В результате отмены крепостного права в России 19 февраля 1861 года было освобождено около 23,1 млн крестьян, а это примерно треть тогдашнего населения страны.
Первые многоквартирные и доходные дома
Первые свободные крестьяне, обремененные выкупными платежами, потянулись в город на заработки. Все это трансформировало столичный рынок недвижимости — Москва во второй половине XIX века полнится доходными домами. С этого момента жилище здесь приобретает понятную современному человеку форму. Главная его особенность — многоквартирность. Москвичи начинают переезжать из частных домовладений, особняков и городских усадеб в многоквартирные дома, которые на долгие годы для большинства горожан станут постоянным местом жительства.
Доходный дом оказался настолько прибыльным делом, что строительством подобного жилья занялись все, кто успел понять механизм извлечения прибыли. Свои доходные дома возводили магнаты, аристократы и купцы, страховые общества и даже монастыри. Здания строились так же быстро, как и окупались. Интересно, что их классификация была примерно той же, что и сегодня: эконом, комфорт и премиум. Впрочем, о маркетинговых инструментах речи тогда не шло.
Квартиры в богатых домах порой занимали целый этаж, состояли из десятка комнат, часть из которых отводилась для прислуги и хозяйственных нужд. Такие квартиры назывались барскими. Дома имели две лестницы: парадную — для состоятельных арендаторов и их гостей, черную — для обслуживающего персонала. К строительству подобных домов часто привлекали самых именитых архитекторов, которые создавали пышные экстерьеры и не менее пышные интерьеры, устилая полы в квартирах паркетом из дорогих пород дерева и обставляя их премиальными, как бы сказали сегодня, предметами мебели.
Один из самых знаменитых доходных домов того времени — дом страхового общества «Россия», построенный в 1906 году на Сретенском бульваре. Самая маленькая квартира тут имела площадь 200 кв. м; сам же дом был оборудован всеми возможными инженерными новинками: водопроводом, питавшимся от собственной скважины, системой вентиляции с подогревом и функцией увлажнения воздуха, резервной электростанцией и лифтом. К слову, «Россия» — один из первых в Москве домов, где появился лифт (самым первым стал доходный дом купца Николая Силуанова на Рождественском бульваре).
Строительство таких объектов было в духе времени: технологическая революция начала XX века обанкротила многих потомственных купцов и предпринимателей, и, чтобы рассчитаться с долгами, они продавали свои городские усадьбы. На их месте уже никто и не думал строить дом для одной семьи — земля была слишком дорогой. Знакомая ситуация, правда? По тем же причинам произошла трансформация одного землевладения в Столешниках.
Перед отъездом на родину в первой половине XIX века некий французский балетмейстер продал свою городскую усадьбу (кстати, сам он вступил во владение после того, как усадьба была выставлена на долговом аукционе). К середине века участок сменил несколько владельцев и, наконец, попал в руки к московскому купцу первой гильдии Егору Леве. Тот порезал участок — и в Столешниковом переулке появились сразу два доходных дома. Один из них строил сам Леве, а второй чуть позднее — новый хозяин, член правления Балашинской бумагопрядильной мануфактуры Иван Карзинкин. В доме Карзинкина на самом престижном третьем этаже находилась квартира № 10, в которой бывали Чехов, Куприн, Бунин, Есенин, Левитан и Шаляпин — все они приходили в гости к Владимиру Гиляровскому, который жил здесь с 1886 по 1935 год.
Он-то и описал в своих произведениях доходные дома экономкласса. Поденные квартиры и ночлежки на Хитровке принципиально мало чем отличались от описанных выше: плати аренду и живи. Некоторые доходные дома, примыкавшие к Хитровской площади, имели снаружи вполне приличный вид, но внутри — теснота, грязь, смрад, жуткая антисанитария.
С приходом большевиков буржуазная и капиталистическая московская таковость демонтировалась. В город со всей страны устремилась новая волна — рабоче-крестьянская. И всем надо было где-то жить.
Становление, уплотнение, подселение
Одновременно со строительством нового социалистического государства происходит переосмысление его столицы, которую, кстати сказать, только что вернули из северной ссылки. Красную Москву начинают формировать широкие проспекты и просторные городские площади, прогрессивные эксперименты конструктивизма и богатая фасадная сталинская застройка. Такие примеры часто попадали на агитационные плакаты, но за кулисами большой социалистической стройки развивались и другие — менее ампирные — сюжеты.
Первые десятилетия существования СССР — с конца 1920-х до начала Великой Отечественной войны — можно назвать особой эпохой советской архитектуры и быта времен конструктивизма, индустриализации и уплотнительной застройки. После революции началась массовая миграция сельского населения в города, и Москва столкнулась с острой нехваткой жилья для рабочих семей. Это привело к появлению феномена коммунальных квартир — коммуналок.
«Наша квартира… до революции принадлежала чете Гагариных. В шести комнатах жили шесть семей. Князю Гагарину и его жене оставили десятиметровую комнату при кухне… На кухне стояли шесть столов, над которыми висели тазы и корыта. Княжеский стол стоял в самом невыгодном месте, у выхода на черную лестницу, рядом с помойным ведром».
Д. Опарин, А. Акимов. «Истории московских домов, рассказанные их жителями»
Просторная квартира, принадлежавшая ранее буржуа, заселялась несколькими семьями, каждая из которых занимала (а иногда делила с другой семьей) одну комнату. Характерной чертой коммуналок было совместное использование нежилых помещений — кухни, ванной и туалета, — что не могло не приводить к неудобствам, а порой и конфликтам. Упомянутый выше Гиляровский тоже был уплотнен в своей трехкомнатной квартире, но сделал это сам и на опережение — пригласил жить к себе своих же родственников.
Коммунальные кухни по большей части представляли собой тесные помещения с общим столом и несколькими плитами, на которых одновременно могли готовить все обитатели квартиры. Санузел тоже приходилось делить с соседями, и зачастую, чтобы попасть в душ, нужно было постоять в очереди. Иногда жильцы устанавливали график пользования общими помещениями, всевозможные правила, касавшиеся уборки, стирки и даже прихода гостей, но конфликты все равно случались.
Вместе с этим в городе начиналось строительство жилья нового коммунистического мира. Вдоль проспектов вырастали фасадные сталинские дома, в которых должен был поселиться человек будущего: ученый, врач, летчик-космонавт, металлург, член политбюро и, конечно, простой рабочий. Не всем планам предстояло сбыться. Великая Отечественная война и смерть вождя в середине XX века круто изменили жизнь города.
Массовое индустриальное домостроение
Во второй половине XX века руководство СССР приняло решение отказаться от дорогостоящего индивидуального проектирования и перейти к массовой застройке территорий. Программа индустриального жилищного строительства была направлена на решение квартирного вопроса путем быстрого возведения дешевых стандартизированных зданий.
Унифицированные пятиэтажки в народе стали называться хрущевками — в честь стоявшего тогда у руля страны первого секретаря ЦК КПСС Никиты Сергеевича Хрущева. Собирались они из заранее изготовленных на заводах железобетонных панелей, благодаря чему удалось значительно сократить сроки строительства и снизить затраты. Были созданы типовые серии домов, каждая из которых имела фиксированные конструктив, набор элементов и планировок, что позволило быстро организовать намеченную партией и правительством массовую застройку.
Стремление к снижению себестоимости привело к сокращению количества отделочных работ и ухудшению качества квартир. В хрущевках были маленькие комнаты, невысокие потолки, плохая звукоизоляция, а лифты и мусоропроводы и вовсе отсутствовали. Зато возводились они быстро — за короткое время были улучшены жилищные условия миллионов москвичей, ютившихся в коммуналках и общежитиях.
Хрущевками застраивались целые микрорайоны растущей Москвы, границы которой к 1962 году уже приближались к теперешней МКАД. Многие проблемы, связанные с расширением города, в середине XX века были решены относительно быстро и дешево. К реализации цели предоставить каждой советской семье пусть крохотное, но личное пространство столица двигалась семимильными шагами. Результаты массового индустриального домостроения, с одной стороны, выглядят как окончательное решение квартирного вопроса, с другой — как бомба замедленного действия, заложенная в фундамент светлого коммунистического будущего. Да, СССР развалился по многим причинам, но нельзя игнорировать тот факт, что подогревалась ситуация «на кухнях в бережных и нежных хрущевках».
Современные ЖК
Панельные дома устарели почти так же быстро, как сменялись генсеки в последние годы существования Союза. Вместе со становлением нового российского государства начала оформляться и новая жилищная стратегия. Ее с переменным успехом реализовал Лужков на рубеже XX–XXI веков. Проекты тех лет, мягко говоря, неоднозначные, но шаг в сторону от хрущевок все же был сделан. Вслед за этим стал формироваться запрос на качественное московское жилье; к началу 2010-х он окреп и зацементировался в новом стандарте домостроения.
Эпохальным этапом его формирования оказалась запущенная городом в 2017 году программа реновации. По ней жители панелек спустя почти 70 лет после заселения получили возможность переехать в новые квартиры. При этом город гарантировал, что каждый участник программы получит равнозначную — а на практике часто и бόльшую — жилплощадь в пределах района.
Новый стандарт качества предлагает квартиры с чистовой отделкой и необходимым для комфортной жизни набором техники. На кухне установлены плита и мойка, в сантехнической зоне — смесители, ванна, унитаз и раковина, в комнатах и нежилых помещениях — светильники, выключатели и розетки.
Современные жилые дома строят прямо на месте только что демонтированных старых. Они оборудованы лифтами, инженерными системами, в том числе и системами безопасности, имеют сквозные подъезды. Общедомовая и дворовая территории спроектированы по принципу доступной среды, что улучшает качество жизни маломобильных граждан и семей с маленькими детьми. Почти все новые жилые комплексы оборудованы подземными паркингами.
«Жилая площадь и количество комнат не меньше, а общая площадь больше, чем в освобождаемой квартире. Отвечает стандартам благоустройства и имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными законодательством г. Москвы. Находится в новостройке, расположенной в одном районе с домом — участником программы реновации (в ЗелАО и ТиНАО — в том же административном округе)».
Из статьи 7.3 Федерального закона № 486-ФЗ
Отдельно стоит отметить, что более не существует унифицированных и типовых проектов. Каждый дом имеет уникальные архитектурное и планировочное решения. Больше нет первых жилых этажей, которые всегда считались наименее ликвидными и предназначались, скорее, для служебных квартир. Теперь здесь размещаются магазины, пункты выдачи интернет-заказов, аптеки, кофейни, зоомагазины — словом, все то, что жильцам удобно иметь под рукой.
Еще один тренд современного градостроительства — стратегия комплексного развития территорий. Она подразумевает переход от точечного возведения зданий к строительству сбалансированно развитых кварталов, включающих объекты жилой, коммерческой и социальной инфраструктур.
«Столица находится в процессе активного преобразования, направленного на создание современных комфортных условий проживания для москвичей. Сейчас жилые комплексы проектируются по образцу полноценных мини-городов. В них есть все необходимое: образовательные учреждения, медицинские центры, спортивные площадки, магазины и места отдыха. Вокруг жилых комплексов создаются зеленые зоны, парки и скверы, пешеходные и велосипедные дорожки. Москва предлагает широкий спектр вариантов недвижимости, а разнообразные архитектурные решения современных столичных ЖК учитывают индивидуальность и историческое своеобразие каждого района, что делает их уникальными элементами городской среды», — рассказал министр правительства Москвы, руководитель Департамента градостроительной политики города Владислав Овчинский.
Кроме того, особое значение приобретает концепция умного города, подразумевающая широкое применение цифровых технологий для повышения эффективности управления инфраструктурой. Интеллектуальные системы контроля освещения, отопления, водоснабжения и безопасности делают новые ЖК по-настоящему комфортными. Москва сумела не просто удовлетворить потребность людей в качественном жилье, но и создать гармоничную среду для жизни, работы, отдыха — и это, определенно, новая яркая страница в ее многовековой градостроительной летописи.
